Definisi MBR Diperluas, Akses Rumah Subsidi Kini Menjangkau Lebih Banyak Warga Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian mendukung perluasan definisi Masyarakat Berpenghasilan Rendah agar lebih banyak warga dapat memperoleh bantuan dan kemudahan dalam kepemilikan rumah. Kebijakan tersebut menjadi bagian dari upaya pemerintah mempercepat Program Tiga Juta Rumah sekaligus menyesuaikan batas pendapatan dengan harga hunian dan biaya hidup di berbagai wilayah.
Dukungan Mendagri disampaikan dalam rangkaian koordinasi bersama Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait. Pemerintah menilai kategori MBR tidak dapat terus menggunakan ukuran pendapatan lama karena kemampuan membeli rumah berbeda antara masyarakat di Jawa, Kalimantan, Papua, dan kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, serta Bekasi.
Perluasan kategori tersebut sebenarnya telah memperoleh dasar melalui Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025. Aturan itu menaikkan batas penghasilan maksimal penerima kemudahan perumahan dan membaginya ke dalam empat zona. Pemerintah kemudian memperkuat penerapannya melalui Surat Keputusan Bersama Menteri PKP dan Menteri Dalam Negeri yang ditandatangani pada 19 Juni 2026.
Kebijakan terbaru tidak hanya berkaitan dengan kredit rumah subsidi. Status MBR juga menjadi dasar untuk memperoleh pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pembebasan Persetujuan Bangunan Gedung, percepatan penerbitan izin, dan sejumlah kemudahan lain yang berkaitan dengan kepemilikan hunian.
Definisi MBR Tidak Lagi Menggunakan Satu Batas Nasional
MBR secara resmi didefinisikan sebagai masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga memerlukan dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. Penghasilan menjadi salah satu alat ukur, tetapi nilainya kini disesuaikan berdasarkan zona wilayah.
Pendekatan zonasi digunakan karena biaya hidup dan harga tanah tidak sama di seluruh Indonesia. Penghasilan Rp8 juta di sebuah kabupaten dapat memberikan kemampuan membeli rumah yang berbeda dibandingkan pendapatan dengan jumlah sama di kawasan Jabodetabek.
Pemerintah juga mempertimbangkan status perkawinan. Penghasilan pasangan menikah dihitung dari gabungan pendapatan bersih suami dan istri. Sementara itu, pemohon yang belum menikah dinilai berdasarkan pendapatan pribadinya.
Pendapatan yang dihitung mencakup gaji, upah, dan hasil usaha sendiri. Ketentuan ini penting bagi pekerja informal yang tidak memiliki slip gaji bulanan, tetapi memperoleh pemasukan dari perdagangan, jasa, pertanian, pekerjaan lepas, atau usaha keluarga.
“Perluasan MBR seharusnya membuka pintu bagi pekerja yang selama ini dianggap terlalu mampu menerima bantuan, tetapi tetap terlalu lemah untuk membeli rumah melalui skema komersial.”
Batas Penghasilan Dibagi Menjadi Empat Zona
Zona pertama mencakup Pulau Jawa di luar Jabodetabek, Sumatera, Nusa Tenggara Barat, dan Nusa Tenggara Timur. Pemohon yang belum menikah dapat masuk kategori MBR dengan penghasilan paling banyak Rp8,5 juta per bulan. Batas bagi pasangan menikah ditetapkan Rp10 juta, sedangkan peserta Tapera dapat mencapai Rp10 juta untuk satu orang.
Zona kedua mencakup Kalimantan, Sulawesi, Bali, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, dan Maluku Utara. Batas pendapatan bagi pemohon belum menikah adalah Rp9 juta. Pasangan menikah memiliki batas Rp11 juta, sama dengan batas satu orang peserta Tapera.
Zona ketiga meliputi Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya. Batas penghasilan pemohon belum menikah berada pada Rp10,5 juta. Pasangan menikah serta satu orang peserta Tapera memiliki batas maksimal Rp12 juta.
Zona keempat mencakup Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Wilayah ini memiliki batas tertinggi karena harga tanah dan rumah jauh lebih mahal. Pemohon belum menikah dapat masuk kategori MBR dengan pendapatan sampai Rp12 juta. Pasangan menikah dan peserta Tapera memiliki batas maksimal Rp14 juta.
Pembagian tersebut membuat istilah berpenghasilan rendah tidak lagi selalu identik dengan pendapatan di bawah upah minimum. Seseorang dengan gaji Rp10 juta dapat tetap kesulitan membeli rumah jika bekerja dan tinggal di kawasan dengan harga hunian sangat tinggi.
Mendagri Mendukung Revisi agar Jangkauan Lebih Luas
Tito Karnavian menyatakan pemerintah akan kembali menyelaraskan kebijakan daerah dengan kategori MBR yang telah diperluas. Dukungan tersebut diperlukan karena pembebasan pajak dan perizinan berada dalam kewenangan pemerintah kabupaten serta kota.
Kementerian Dalam Negeri mempunyai tugas memastikan kepala daerah menyesuaikan peraturan setempat. Tanpa perubahan pada tingkat daerah, aturan dari pemerintah pusat berisiko tidak dirasakan langsung oleh pembeli rumah.
Pada Juni 2026, Mendagri dan Menteri PKP menandatangani SKB untuk memberikan acuan yang sama kepada pemerintah daerah, masyarakat, dan pengembang. Dokumen tersebut menegaskan bahwa pembebasan BPHTB dan PBG harus mengikuti kriteria MBR terbaru dalam Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025.
Mendagri juga mendukung penghapusan hambatan domisili. Masyarakat yang membeli rumah di luar alamat KTP tetap berhak memperoleh fasilitas sepanjang memenuhi kriteria MBR.
Perubahan ini penting bagi pekerja yang merantau. Banyak orang bekerja di kawasan industri atau kota besar, tetapi alamat KTP masih berada di kampung halaman. Persyaratan domisili sebelumnya dapat membuat mereka kesulitan memperoleh pembebasan biaya.
Pembebasan BPHTB Mengurangi Dana Awal Pembelian
BPHTB merupakan pungutan yang muncul ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Biayanya dapat mencapai jutaan rupiah, tergantung harga rumah dan ketentuan daerah.
Bagi pembeli rumah pertama, biaya tersebut menjadi beban tambahan di luar uang muka, biaya akad, administrasi bank, pemindahan barang, dan kebutuhan mengisi rumah.
Pembebasan BPHTB bagi MBR membantu menurunkan dana yang harus disiapkan sebelum akad. Kebijakan ini sangat berharga bagi pekerja yang memiliki kemampuan mencicil, tetapi belum mempunyai tabungan besar.
Namun, pelaksanaannya masih belum seragam. Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia melaporkan sekitar 11 persen pemerintah kabupaten dan kota belum sepenuhnya menjalankan SKB Dua Menteri.
Sejumlah daerah juga disebut telah membebaskan PBG, tetapi masih mengenakan pungutan lain. Keadaan ini membuat biaya yang dihadapi masyarakat belum sepenuhnya hilang meskipun aturan pusat telah diterbitkan.
PBG Gratis Diharapkan Mempercepat Pembangunan
Persetujuan Bangunan Gedung merupakan dokumen yang diperlukan untuk memastikan pembangunan rumah mengikuti ketentuan teknis dan tata ruang. Dalam program perumahan MBR, biaya PBG dibebaskan dan prosesnya diminta berjalan lebih cepat.
Pengembang membutuhkan kepastian waktu karena keterlambatan izin dapat menahan pembangunan serta menaikkan biaya. Biaya tersebut pada akhirnya dapat masuk ke harga rumah.
Pemerintah sebelumnya telah menetapkan kebijakan pembebasan PBG bagi MBR sejak November 2024. Perluasan definisi MBR pada April 2025 kemudian membuat jumlah warga yang dapat menerima fasilitas bertambah.
Mendagri meminta daerah menerbitkan peraturan kepala daerah sebagai dasar pelaksanaan. Hingga pertengahan Juli 2026, sebanyak 509 pemerintah daerah telah menerbitkan aturan tindak lanjut. Kemendagri masih akan memeriksa apakah peraturan itu benar benar diterapkan pada pelayanan.
Jumlah peraturan yang telah terbit belum otomatis menunjukkan semua pemohon mendapat layanan gratis. Pemerintah perlu melihat bukti di loket pelayanan, sistem pembayaran, dan proses penerbitan dokumen.
Pemerintah Akan Memantau Daerah Setiap Minggu
Kemendagri menyiapkan dua mekanisme pengawasan. Pertama, kementerian memeriksa penerbitan peraturan kepala daerah yang mengatur pembebasan BPHTB dan PBG. Kedua, pemantauan pelaksanaan dilakukan setiap minggu di seluruh daerah.
Pemantauan mingguan diperlukan karena kebijakan perumahan melibatkan ratusan pemerintah daerah dengan prosedur berbeda. Sebagian daerah dapat bergerak cepat, sedangkan lainnya masih memakai ketentuan lama.
Kemendagri juga akan menerbitkan kembali surat edaran dan menggelar rapat koordinasi daring dengan pemerintah daerah yang belum menjalankan aturan. Kepala daerah yang dinilai mempunyai komitmen tinggi akan dipertimbangkan memperoleh penghargaan.
Pengawasan sebaiknya disertai saluran pengaduan. Masyarakat dan pengembang perlu dapat melaporkan apabila masih diminta membayar BPHTB, PBG, atau pungutan lain yang tidak sesuai.
Laporan harus mencantumkan daerah, nama pelayanan, jenis biaya, bukti pembayaran, dan waktu pengajuan. Informasi tersebut membantu pemerintah pusat membedakan persoalan kurangnya sosialisasi dengan penolakan menjalankan kebijakan.
Syarat Domisili Tidak Boleh Lagi Menghambat
Salah satu perubahan penting dalam SKB adalah penghapusan hambatan alamat KTP. Warga dapat membeli rumah subsidi di daerah lain dan tetap memperoleh pembebasan BPHTB serta PBG.
Kebijakan ini sesuai dengan pola kerja masyarakat Indonesia. Pekerja pabrik, tenaga kesehatan, guru, pegawai jasa, dan pedagang dapat tinggal serta bekerja jauh dari daerah asal.
Sebelumnya, sejumlah pemerintah daerah mensyaratkan KTP setempat. Ketentuan tersebut membuat pekerja harus mengubah administrasi kependudukan lebih dahulu atau kehilangan fasilitas.
Pada pertemuan evaluasi 14 Juli 2026, pengembang melaporkan persyaratan domisili masih ditemukan di Kabupaten Karawang. Keluhan serupa muncul dari daerah lain yang masih mengenakan biaya meskipun SKB telah menghapus batasan itu.
Pemerintah daerah perlu segera menyesuaikan sistem digital dan formulir permohonan. Penghapusan syarat tidak cukup hanya ditulis dalam surat apabila pilihan pada aplikasi pelayanan masih meminta KTP lokal.
Perluasan MBR Menjangkau Kelompok Tanggung
Kelompok yang paling diuntungkan adalah masyarakat dengan pendapatan menengah bawah yang selama ini berada di antara dua skema.
Pendapatan mereka terlalu tinggi untuk masuk batas MBR lama. Namun, kemampuan membeli rumah komersial masih terbatas karena harga tanah, bunga kredit, biaya pendidikan, kebutuhan keluarga, dan ongkos transportasi.
Pekerja di Jabodetabek menjadi contoh paling jelas. Penghasilan Rp10 juta mungkin terlihat cukup tinggi, tetapi harga rumah dekat pusat pekerjaan dapat mencapai ratusan juta hingga miliaran rupiah.
Akibatnya, pekerja harus mencari rumah semakin jauh. Ongkos perjalanan dan waktu tempuh kemudian menambah beban bulanan.
Dengan batas sampai Rp12 juta bagi pemohon belum menikah dan Rp14 juta bagi pasangan, lebih banyak keluarga dapat mengakses rumah subsidi serta pembebasan biaya awal.
Meski demikian, kenaikan batas pendapatan tidak boleh membuat kelompok berpenghasilan paling rendah tersingkir. Pemerintah perlu menjaga kuota dan skema pembiayaan agar rumah tetap tersedia bagi buruh dengan upah minimum serta pekerja informal.
Bank Tetap Memeriksa Kemampuan Membayar
Status MBR tidak otomatis membuat pengajuan KPR disetujui. Bank tetap melakukan pemeriksaan terhadap pendapatan, pengeluaran, pekerjaan, usia, riwayat pinjaman, dan kemampuan membayar cicilan.
Pemohon juga harus memenuhi ketentuan lain sesuai program. Untuk rumah subsidi, syarat umumnya mencakup kewarganegaraan Indonesia, belum mempunyai rumah, dan belum pernah menerima bantuan perumahan tertentu.
Pekerja formal dapat menggunakan slip gaji serta rekening koran. Pekerja informal perlu menyiapkan catatan pemasukan, transaksi, surat keterangan usaha, atau bukti lain.
Peraturan MBR mengakui penghasilan yang berasal dari usaha sendiri. Hal ini membuka ruang bagi pedagang, pengemudi, petani, nelayan, pekerja lepas, dan pelaku usaha kecil.
Tantangannya terletak pada pembuktian pendapatan yang berubah setiap bulan. Bank membutuhkan sistem penilaian yang sesuai bagi pekerja tanpa gaji tetap.
Data BPS Digunakan untuk Menyusun Batas Pendapatan
Kementerian PKP melibatkan Badan Pusat Statistik dalam penyusunan Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025. Kajian BPS digunakan untuk menyesuaikan batas pendapatan dengan keadaan wilayah.
Pendekatan berbasis data diperlukan agar batas tidak ditetapkan melalui angka yang sama untuk seluruh Indonesia. Harga rumah, ongkos hidup, pendapatan, dan struktur pekerjaan berbeda antardaerah.
Data juga harus diperbarui secara berkala. Batas yang sesuai pada 2025 belum tentu tetap cocok beberapa tahun kemudian apabila harga tanah dan biaya pembangunan naik.
Pemerintah perlu menghubungkan data kependudukan, pendapatan, kepemilikan rumah, pajak, dan penerima bantuan. Integrasi tersebut membantu mencegah pemberian fasilitas kepada orang yang tidak memenuhi syarat.
Pada saat yang sama, sistem harus melindungi data pribadi. Informasi pendapatan dan kepemilikan aset tidak boleh diakses tanpa kewenangan.
Risiko Salah Sasaran Perlu Dijaga
Perluasan definisi MBR meningkatkan jumlah calon penerima. Semakin besar kelompok yang masuk, semakin tinggi pula kebutuhan pengawasan.
Menteri ATR BPN Nusron Wahid telah mengingatkan agar kriteria penerima sertifikasi tanah gratis dibuat tegas. Pemerintah tidak ingin terjadi manipulasi yang merugikan negara.
Seseorang dapat saja melaporkan pendapatan lebih rendah, memisahkan aset atas nama anggota keluarga, atau menyembunyikan kepemilikan rumah.
Verifikasi perlu dilakukan melalui dokumen yang dapat diperiksa. Namun, prosesnya jangan dibuat terlalu rumit hingga pekerja informal sulit mengakses bantuan.
Pemerintah dapat menggunakan pemeriksaan berlapis berdasarkan tingkat risiko. Pengajuan dengan data lengkap dan wajar diproses lebih cepat, sedangkan kasus yang menunjukkan kejanggalan diperiksa lebih mendalam.
“Perluasan penerima harus berjalan bersama pengawasan yang rapi agar bantuan tidak berpindah kepada kelompok yang sebenarnya mampu membeli rumah tanpa subsidi.”
Pengembang Meminta Petunjuk Teknis yang Seragam
Asosiasi pengembang meminta pemerintah menyusun petunjuk teknis yang lebih rinci karena pelaksanaan SKB berbeda di setiap daerah.
Pengembang membutuhkan kepastian mengenai dokumen yang harus dibawa, waktu pelayanan, formulir, dan jenis biaya yang dibebaskan.
Tanpa petunjuk yang sama, satu proyek dapat memperoleh pembebasan penuh, sedangkan proyek serupa di kabupaten lain masih menghadapi pungutan.
Perbedaan tersebut memengaruhi harga rumah serta waktu pembangunan. Pengembang juga kesulitan memberikan informasi yang pasti kepada calon pembeli.
Petunjuk teknis perlu dibuat sederhana dan tersedia secara daring. Masyarakat sebaiknya dapat melihat daftar syarat, alur, batas waktu, dan saluran pengaduan tanpa harus datang berkali kali.
Kualitas Rumah Tetap Harus Dijaga
Perluasan akses tidak boleh hanya mengejar jumlah akad. Rumah yang dibeli masyarakat harus layak, aman, mempunyai air, listrik, jalan, drainase, dan akses menuju layanan dasar.
Keringanan BPHTB serta PBG dapat menurunkan biaya awal, tetapi mutu bangunan tetap menjadi tanggung jawab pengembang dan pemerintah.
Pembeli perlu memeriksa struktur, atap, dinding, lantai, saluran air, septic tank, instalasi listrik, serta status tanah sebelum menandatangani akad.
Lokasi juga menjadi pertimbangan besar. Rumah dengan cicilan rendah dapat menghasilkan pengeluaran tinggi jika berada terlalu jauh dari pekerjaan.
Pemerintah perlu mendorong pembangunan dekat kawasan industri, transportasi umum, sekolah, dan fasilitas kesehatan. Program rumah subsidi akan lebih berguna apabila penghuninya tidak menghabiskan sebagian besar pendapatan untuk perjalanan.
Perluasan Definisi Mendukung Program Tiga Juta Rumah
Program Tiga Juta Rumah membutuhkan jumlah penerima yang besar sekaligus koordinasi antara pemerintah pusat, daerah, bank, pengembang, dan masyarakat.
Perluasan MBR meningkatkan kelompok yang dapat membeli rumah melalui skema subsidi. Pembebasan pajak dan perizinan juga membantu mempercepat pembangunan.
Namun, keberhasilan tidak hanya diukur dari perubahan aturan. Pemerintah harus memastikan rumah tersedia, harganya sesuai, bank menyalurkan pembiayaan, dan daerah menghapus biaya.
Evaluasi pada Juli 2026 menunjukkan masih ada daerah yang belum menjalankan SKB. Pemerintah pusat kini menghadapi pekerjaan memastikan 509 peraturan kepala daerah tidak berhenti menjadi dokumen.
Dukungan Mendagri memberi tekanan administratif yang lebih kuat. Pemerintah daerah berada di bawah pembinaan Kemendagri dan dapat diminta memberikan laporan pelaksanaan secara berkala.
Warga Perlu Memeriksa Zona dan Syarat Terbaru
Masyarakat yang ingin membeli rumah subsidi perlu mengetahui zona tempat rumah berada. Batas pendapatan mengikuti pembagian wilayah yang ditetapkan pemerintah.
Pemohon juga perlu membedakan penghasilan pribadi dan gabungan pasangan. Data harus disampaikan secara jujur karena bank serta pemerintah dapat melakukan pemeriksaan.
Sebelum membayar uang pemesanan, tanyakan kepada pengembang apakah proyek sudah memenuhi syarat rumah subsidi dan apakah BPHTB serta PBG benar benar dibebaskan.
Minta rincian biaya tertulis. Jangan hanya mengandalkan keterangan lisan mengenai biaya gratis.
Jika rumah berada di luar alamat KTP, pemohon tetap mempunyai hak memperoleh fasilitas selama memenuhi kriteria MBR. Penolakan berdasarkan domisili dapat dilaporkan karena SKB Dua Menteri telah menghapus hambatan tersebut.
Perluasan definisi MBR membuat kebijakan perumahan lebih mendekati keadaan pendapatan dan harga rumah di lapangan. Kelompok pekerja yang sebelumnya berada sedikit di atas batas lama kini mempunyai kesempatan masuk ke program bantuan.
Pekerjaan terpenting berada pada penerapan. Pemerintah daerah harus membebaskan BPHTB dan PBG, menghapus persyaratan domisili, mempercepat pelayanan, serta menjaga agar fasilitas diterima kelompok yang benar benar membutuhkan dukungan untuk memiliki rumah.
