Mendagri Dukung MBR Diperluas, Rumah Subsidi Dibuka Lebih Lebar Dukungan Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian terhadap perluasan definisi Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau MBR menjadi sinyal penting dalam kebijakan perumahan nasional. Pemerintah tidak lagi melihat MBR hanya dari batas penghasilan lama yang seragam dan sempit, tetapi mulai menyesuaikannya dengan biaya hidup, perbedaan wilayah, status perkawinan, serta kebutuhan pekerja yang selama ini berada di tengah, tidak dianggap miskin, tetapi juga sulit membeli rumah dengan harga pasar.
Batas MBR Diperluas, Mendagri Beri Dukungan
Kementerian Dalam Negeri dan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menandatangani Surat Keputusan Bersama tentang dukungan percepatan pelaksanaan Program Pembangunan Tiga Juta Rumah pada Jumat, 19 Juni 2026, di Gedung Sasana Bhakti Praja, Kemendagri, Jakarta. Dalam acara itu, Menteri PKP Maruarar Sirait dan Mendagri Tito Karnavian menegaskan perlunya acuan yang sama bagi masyarakat, pengembang, dan pemerintah daerah terkait pembebasan BPHTB dan PBG bagi MBR berdasarkan kriteria terbaru.
Tito menjelaskan bahwa penandatanganan SKB tersebut merupakan tindak lanjut dari kebijakan sebelumnya pada November 2024 tentang pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pembebasan Persetujuan Bangunan Gedung, serta percepatan proses penerbitan PBG bagi MBR. Ia juga menyebut pada April 2025 Kementerian PKP telah memperluas kriteria MBR melalui Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025.
Dukungan Mendagri menjadi penting karena kebijakan perumahan tidak hanya ditentukan pemerintah pusat. Banyak bagian pelaksanaannya berada di tangan pemerintah daerah, terutama pajak daerah, retribusi, perizinan bangunan, serta penerbitan aturan kepala daerah. Tanpa dukungan Kemendagri, perluasan definisi MBR dapat tersendat di kabupaten dan kota.
Dari Dua Zona Menjadi Empat Zona
Perluasan definisi MBR tidak sekadar menaikkan batas gaji. Pemerintah juga mengubah pembagian wilayah. Sebelumnya, pengelompokan batas penghasilan lebih sederhana. Kini, pemerintah membaginya menjadi empat zona agar lebih sesuai dengan perbedaan biaya hidup antarwilayah. Tito menyebut perluasan itu memberi dukungan terhadap definisi yang sudah dibuat Kementerian PKP.
Zona pertama mencakup Jawa kecuali Jabodetabek, Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat. Untuk wilayah ini, batas penghasilan MBR ditetapkan Rp 8,5 juta bagi yang belum menikah dan Rp 10 juta bagi yang sudah menikah.
Zona kedua mencakup Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, dan Bali. Di wilayah ini, batas penghasilan ditetapkan Rp 9 juta bagi yang belum menikah, Rp 11 juta bagi yang sudah menikah, dan Rp 11 juta untuk satu orang peserta Tapera.
Zona ketiga mencakup Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya. Batas penghasilan MBR di zona ini ditetapkan Rp 10,5 juta bagi yang belum menikah, Rp 12 juta bagi yang sudah menikah, dan Rp 12 juta untuk satu orang peserta Tapera.
Zona keempat mencakup Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Di kawasan ini, batas penghasilan MBR menjadi Rp 12 juta bagi yang belum menikah, Rp 14 juta bagi yang sudah menikah, dan Rp 14 juta untuk satu orang peserta Tapera.
Mengapa Angka Rp 14 Juta Jadi Perhatian
Angka Rp 14 juta langsung menarik perhatian publik karena selama ini istilah MBR sering dibayangkan hanya untuk kelompok bergaji jauh lebih rendah. Pemerintah kini melihat bahwa di kawasan seperti Jabodetabek, pekerja dengan pendapatan dua digit juta pun belum tentu mudah membeli rumah. Harga tanah, cicilan, biaya transportasi, biaya keluarga, serta kebutuhan harian membuat kemampuan membeli rumah tidak bisa dinilai dari angka gaji semata.
Dalam ketentuan terbaru, masyarakat dengan penghasilan Rp 8,5 juta sampai Rp 14 juta per bulan dapat masuk kategori MBR sesuai zona dan statusnya. Aturan itu tertuang dalam Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025 tentang besaran penghasilan dan kriteria MBR serta persyaratan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah, yang berlaku sejak diundangkan pada 22 April 2025.
Batas Rp 14 juta terutama relevan bagi pekerja di Jabodetabek. Banyak pekerja di kawasan ini tidak masuk kategori miskin, tetapi sulit membeli rumah dekat tempat kerja. Mereka menyewa kamar, tinggal bersama orang tua, mencicil jauh di pinggir kota, atau menghabiskan waktu panjang untuk perjalanan harian. Dengan batas baru, kelompok tersebut bisa memperoleh akses lebih besar terhadap rumah subsidi atau kemudahan biaya perolehan rumah.
“Perluasan MBR adalah pengakuan bahwa kesulitan memiliki rumah tidak selalu terlihat dari rendahnya gaji, tetapi dari jarak antara penghasilan dan harga hunian yang terus melebar.”
Dasar Hukum MBR Tetap Berangkat dari Daya Beli
Secara hukum, MBR bukan istilah longgar tanpa dasar. JDIH Kementerian Keuangan mencatat MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. Definisi serupa ditemukan dalam sejumlah aturan perumahan, termasuk Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 dan beberapa peraturan pemerintah terkait perumahan.
Dengan dasar tersebut, yang dinilai bukan hanya jumlah pendapatan, tetapi juga keterbatasan daya beli. Seseorang dapat memiliki gaji tetap, tetapi tetap tidak mampu membeli rumah bila harga hunian di wilayahnya jauh lebih tinggi dibanding kemampuan cicilan. Inilah alasan batas penghasilan MBR perlu dibuat lebih lentur berdasarkan wilayah.
Kebijakan baru juga memakai data sebagai dasar. Kementerian PKP menyebut Badan Pusat Statistik ikut menyiapkan data substantif untuk menyusun peraturan dan pembagian empat regional batas penghasilan MBR. Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti menyatakan BPS siap mendukung penyusunan data yang menjadi dasar pembagian batas penghasilan tersebut.
Program Tiga Juta Rumah Jadi Latar Besar
Perluasan definisi MBR tidak berdiri sendiri. Kebijakan ini menjadi bagian dari dukungan terhadap Program Tiga Juta Rumah yang menjadi agenda besar pemerintahan Presiden Prabowo Subianto. Kementerian PKP menyebut SKB Mendagri dan Menteri PKP dibuat agar berbagai program perumahan pemerintah lebih kuat, terutama dalam menjawab persoalan lahan, biaya perizinan, dan akses warga terhadap rumah terjangkau.
Program besar seperti ini membutuhkan banyak jalur. Ada rumah subsidi, pembiayaan FLPP, bantuan rumah swadaya, penghapusan biaya daerah, kemudahan perizinan, dan penyediaan lahan. Bila definisi MBR terlalu sempit, sebagian kelompok pekerja yang sebenarnya belum mampu membeli rumah akan berada di luar bantuan. Bila definisi terlalu longgar tanpa verifikasi, bantuan bisa tidak tepat sasaran.
Karena itu, dukungan Mendagri terhadap perluasan definisi MBR harus dibaca sebagai upaya membuka pintu lebih lebar, sekaligus meminta pemerintah daerah menjalankan aturan secara seragam. Pemerintah pusat ingin memastikan warga yang memenuhi kriteria tidak terhambat hanya karena alamat KTP, aturan daerah, atau proses perizinan yang berbeda beda.
PBG Dipangkas Menjadi Sepuluh Hari
Selain perluasan definisi MBR, SKB dua menteri juga mengatur percepatan penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung. Proses PBG di daerah dipercepat menjadi 10 hari, dihitung sejak dokumen permohonan dinyatakan lengkap sesuai ketentuan. Kebijakan ini ditujukan untuk mempercepat pembangunan rumah, terutama rumah bagi MBR.
Bagi pengembang, PBG yang lama menjadi salah satu hambatan utama. Proses perizinan yang berlarut dapat membuat biaya proyek naik. Biaya itu pada akhirnya berisiko masuk ke harga rumah. Dengan batas waktu 10 hari, pemerintah ingin memotong hambatan administratif yang selama ini membuat proyek rumah subsidi berjalan lambat.
Bagi masyarakat, percepatan PBG juga berarti kepastian. Rumah yang dibangun dengan izin jelas memberi rasa aman bagi pembeli. Pemerintah daerah pun memiliki acuan yang lebih tegas, sehingga layanan perizinan tidak bergantung pada kebiasaan lama yang berbeda antarwilayah.
BPHTB dan PBG Nol Rupiah untuk MBR
Kebijakan lain yang sangat penting adalah pembebasan biaya BPHTB dan PBG bagi MBR. Dalam SKB tersebut, pembebasan BPHTB dan PBG berlaku bagi MBR yang memenuhi kriteria terbaru. Menteri PKP menyebut SKB ini menjadi acuan bersama bagi masyarakat, pengembang, dan pemerintah daerah.
BPHTB merupakan salah satu biaya yang sering membebani pembeli rumah. Bagi kelompok yang keuangannya pas pasan, biaya tambahan beberapa juta rupiah dapat membuat proses membeli rumah tertunda. PBG juga dapat menjadi beban bila biayanya tidak dihapus. Dengan pembebasan ini, pemerintah ingin mengurangi biaya awal yang harus ditanggung MBR.
Tito meminta pemerintah daerah tidak terlalu khawatir kehilangan pendapatan asli daerah karena pembebasan BPHTB dan PBG. Menurutnya, saat tanah kosong berubah menjadi rumah, daerah tetap dapat menerima Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun berikutnya. Ia menilai ekonomi daerah juga akan bergerak ketika rumah dibangun dan ditempati.
Tidak Lagi Terikat Domisili KTP
Salah satu bagian yang menyentuh banyak pekerja perantau adalah aturan mengenai domisili. SKB baru mengatur bahwa masyarakat yang membeli rumah di luar daerah asal atau berbeda dari alamat KTP tetap berhak memperoleh pembebasan BPHTB dan PBG sepanjang memenuhi kriteria MBR.
Tito memberi contoh, warga ber KTP Jakarta dapat membeli rumah di Bekasi, Tangerang, atau daerah lain, dan tetap memperoleh PBG serta BPHTB nol rupiah bila memenuhi kriteria MBR. Kebijakan ini dibuat karena banyak pekerja mencari rumah di luar wilayah KTP mereka, terutama di kawasan metropolitan.
Aturan ini sangat relevan bagi Jabodetabek. Banyak pekerja tinggal, bekerja, dan beraktivitas lintas daerah. Alamat KTP tidak selalu sama dengan lokasi kerja atau lokasi rumah yang mampu dibeli. Jika bantuan perumahan terlalu kaku mengikuti domisili, banyak pekerja akan terhambat meski secara ekonomi layak menerima kemudahan.
Pemda Menjadi Penentu di Lapangan
Perluasan definisi MBR akan diuji di pemerintah daerah. Kementerian PKP pernah mencatat masih ada daerah yang belum menjalankan pembebasan BPHTB dan PBG dengan baik meski SKB sebelumnya sudah ditandatangani. Pada April 2025, Menteri PKP dan Mendagri bertemu asosiasi pengembang untuk menindaklanjuti laporan bahwa sejumlah pemerintah daerah belum melaksanakan kebijakan tersebut secara efektif.
Dalam pertemuan itu, asosiasi pengembang menyampaikan data daerah yang sudah dan belum menjalankan pembebasan biaya BPHTB serta PBG. Menteri PKP dan Mendagri menyatakan akan mengecek langsung data tersebut dan berkoordinasi dengan daerah.
Kondisi ini menunjukkan bahwa tantangan utama kebijakan perumahan sering bukan pada teks aturan, melainkan pelaksanaan. Pemerintah pusat dapat menetapkan batas MBR baru, tetapi jika daerah tidak menyesuaikan perkada, tidak mempercepat layanan, atau masih menarik biaya, masyarakat tetap tidak menikmati kemudahan yang dijanjikan.
Risiko Salah Sasaran Harus Dijaga
Perluasan definisi MBR tentu memberi peluang lebih besar bagi masyarakat. Namun, peluang itu juga membawa risiko bila verifikasi penerima tidak kuat. Menteri ATR BPN Nusron Wahid menekankan pentingnya kriteria penerima manfaat yang tegas dan jelas agar tidak terjadi manipulasi yang merugikan negara. Pernyataan itu disampaikan saat penandatanganan SKB dan SEB bersama Kementerian PKP serta Kemendagri.
Risiko salah sasaran dapat muncul dalam beberapa bentuk. Ada orang yang sebenarnya mampu membeli rumah komersial tetapi mencoba masuk program subsidi. Ada pula kemungkinan manipulasi status penghasilan, data keluarga, atau kepemilikan rumah. Jika hal ini terjadi, kelompok yang benar benar membutuhkan justru tersisih.
Karena itu, perluasan definisi MBR harus diikuti data yang rapi. Pemerintah perlu menghubungkan data penghasilan, kepemilikan rumah, status perkawinan, domisili, serta kepesertaan Tapera bila relevan. Verifikasi tidak boleh dibuat terlalu sulit sampai menghambat warga, tetapi juga tidak boleh longgar hingga membuka celah penyalahgunaan.
“Kebijakan MBR yang baik harus membuka akses bagi pekerja yang kesulitan membeli rumah, tetapi tetap menutup ruang bagi pemburu subsidi yang tidak berhak.”
Backlog Perumahan Masih Menekan
Perluasan definisi MBR juga berhubungan dengan persoalan kekurangan rumah. Data yang dipaparkan BPS dalam pembahasan perumahan menunjukkan masih ada 9,64 juta rumah tangga di Indonesia yang belum memiliki rumah sendiri pada 2025. BPS juga mencatat jumlah rumah tidak layak huni sekitar 18,77 juta rumah tangga.
Angka tersebut memperlihatkan persoalan hunian tidak hanya terjadi pada kelompok miskin ekstrem. Banyak keluarga bekerja, berpenghasilan, tetapi belum memiliki rumah atau masih tinggal di hunian tidak layak. Di kota besar, persoalan ini makin berat karena harga tanah dan rumah bergerak jauh lebih cepat daripada kenaikan upah.
Dengan memperluas definisi MBR, pemerintah mencoba menangkap kelompok yang selama ini berada di wilayah abu abu. Mereka tidak selalu terdata sebagai penerima bantuan sosial, tetapi belum cukup kuat membeli rumah secara komersial. Kelompok ini banyak ditemui di kota besar, kawasan industri, daerah penyangga, dan wilayah dengan harga tanah tinggi.
Pengembang Mendapat Kepastian Pasar
Dari sisi pengembang, batas MBR yang lebih jelas memberi kepastian. Mereka dapat mengetahui kelompok pembeli yang berhak atas rumah subsidi dan fasilitas daerah. Ketika batas penghasilan dibagi empat zona, pengembang juga dapat menyesuaikan produk dengan keadaan wilayahnya.
Pemerintah menyadari masalah lahan menjadi salah satu hambatan pengembang. Menteri PKP menyebut koordinasi lintas kementerian diharapkan dapat menjawab persoalan lapangan, terutama terkait lahan. Pada saat yang sama, pemerintah juga mengatur pengintegrasian Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan ke RTRW dan RDTR agar kebutuhan perumahan tidak mengabaikan perlindungan pangan.
Kepastian seperti ini dibutuhkan agar rumah subsidi tidak hanya dibangun banyak, tetapi juga berada di lokasi yang layak. Rumah yang terlalu jauh dari tempat kerja, transportasi, sekolah, dan fasilitas umum dapat membuat pembeli menanggung biaya hidup baru yang tinggi. Karena itu, perluasan MBR harus disertai penataan lokasi perumahan.
Rumah Subsidi Tetap Diminati
Pemerintah melihat minat terhadap rumah subsidi masih kuat. Menteri PKP Maruarar Sirait menyebut penyaluran rumah subsidi melalui BRI meningkat dari sekitar 16.000 unit pada 2024 menjadi 32.000 unit pada 2025. Ia juga menyebut capaian FLPP pada 2025 mencapai 279.000 unit, lebih tinggi dibanding capaian tertinggi sebelumnya pada 2023 yang berada di 229.000 unit.
Untuk 2026, pemerintah menargetkan penyaluran FLPP oleh BRI mencapai 60.000 unit rumah subsidi. Menteri PKP menilai hal itu menunjukkan daya beli terhadap rumah subsidi tetap kuat dan peminatnya masih banyak.
Data ini memberi alasan tambahan mengapa definisi MBR diperluas. Jika permintaan rumah subsidi kuat, maka pemerintah perlu memastikan kelompok yang benar benar kesulitan membeli rumah dapat masuk. Namun, peningkatan permintaan juga harus diimbangi pasokan rumah layak, lokasi yang masuk akal, dan mutu bangunan yang tidak dikorbankan demi mengejar jumlah.
Kebijakan yang Menyentuh Kelas Pekerja
Perluasan MBR paling terasa bagi kelas pekerja perkotaan. Mereka yang bergaji tetap sering tidak memperoleh bantuan langsung karena dianggap mampu, tetapi juga tidak sanggup membeli rumah komersial. Cicilan rumah di kota besar dapat menyerap porsi besar penghasilan, apalagi jika keluarga masih menanggung biaya sekolah anak, transportasi, kebutuhan orang tua, dan biaya kesehatan.
Dengan batas baru, pekerja bergaji Rp 8,5 juta sampai Rp 14 juta dapat memiliki kesempatan lebih besar, tergantung zona dan status perkawinan. Ini bukan berarti semua pekerja dalam rentang itu otomatis mendapat rumah subsidi. Mereka tetap harus memenuhi syarat, melalui verifikasi, dan menyesuaikan dengan ketersediaan program.
Kebijakan ini juga memberi pesan bahwa perumahan bukan hanya urusan kelompok paling miskin. Rumah adalah kebutuhan dasar yang kini semakin sulit dijangkau banyak keluarga pekerja. Bila negara tidak memperluas definisi dukungan, kelompok pekerja produktif bisa terus terjebak dalam sewa jangka panjang tanpa kepastian hunian.
Ujian Terbesar Ada pada Pelaksanaan
Dukungan Mendagri terhadap perluasan definisi MBR memberi kekuatan politik dan administratif bagi kebijakan perumahan. Namun, keberhasilannya tetap bergantung pada pelaksanaan. Pemerintah daerah harus menerbitkan dan menjalankan aturan turunannya. Bank penyalur perlu memproses pembiayaan dengan tertib. Pengembang harus membangun rumah sesuai standar. Pemerintah pusat harus menjaga data dan pengawasan.
Jika semua berjalan, perluasan MBR dapat membuat lebih banyak keluarga mengakses rumah subsidi, menikmati BPHTB dan PBG nol rupiah, serta tidak terhambat domisili KTP. Jika pelaksanaan lemah, kebijakan ini hanya akan terlihat bagus di dokumen, sementara warga tetap menghadapi biaya tambahan dan proses berbelit.
Mendagri kini sudah memberi dukungan terhadap definisi MBR yang lebih luas. Kementerian PKP sudah menetapkan kriteria baru. SKB sudah menjadi acuan bagi pemerintah daerah. Yang ditunggu masyarakat adalah bukti di lapangan, mulai dari loket perizinan, kantor pajak daerah, bank penyalur, proyek perumahan, sampai akad rumah pertama bagi keluarga yang selama ini hanya bisa menunggu harga hunian turun.
